广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)穗中法民五终字第3779号

上诉人(原审原告)：广州某房地产有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：谢某牛，职务：董事长。

委托代理人：陈光、朱明利，均系广东一粤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市某裕贸易有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：黎光裕，职务：经理。

委托代理人：黄运焘，广东成悦律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：某银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。

负责人：杨某，职务：行长。

上诉人广州某房地产有限公司（以下简称某公司）因与被上诉人广州市某裕贸易有限公司（以下简称某裕公司）、被上诉人某银行股份有限公司广州分行（以下简称某银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年8月16日，某公司（出卖人）与某裕公司（买受人）签订《房产买卖合同》，其中约定：第一条、房产的基本情况，出卖人合法拥有位于广州市越秀区淘金路某号第三层房产的所有权（该房产的建筑面积为1142.18平方米），且明确已将该房产出租给广东宽带无限通讯有限公司作经营使用，就该房产买受人同意以带租约为前提向出卖人购买。第二条、价款，该房产总价款22000000元。出卖人须提供全额发票（最终以房管局核定过户的价款为准）。第三条、抵押和查封情况，出卖人承诺在签订本合同之日起90天内办妥涂销抵押给银行的他项权利登记手续和该房产的一切解封手续（包括公安、法院的查封），使房产具备正式过户条件。如出卖人未能在90日内办妥房产的涂销抵押登记和解封手续，致使房产不符合前往房管局受理过户的条件，出卖人应向买受人双倍返还定金（即合共8800000元），并同时返还已付房款。逾期返还的，每天按应付款总额的2%向买受人支付违约金。第四条、付款方式及期限，（1）、签订本合同之日起三日内，买受人向出卖人支付购房款总额的20%作这定金给出卖人，即4400000元。出卖人收到房款之日起3日内开具相应的发票。出卖人及其属下的物业管理公司在合同签订当日书面通知承租方继续履行原双方签订的租赁合同和物业管理合同，交付房产给承租方进场。出卖人负责向有关部门受理外立面工程报建手续。（2）、合同签订后，出卖人及其属下的物业管理公司须同步协助该房产的承租方确认按原租赁合同的约定履行。在承租方顺利搭棚动工进入施工阶段确认取得《占道证》及《施工复函》15天后，买受人支付购房款总额的10%，即2200000元。出卖人收到房款之日起3日内开具相应的发票。如因有关部门或者第三方造成施工阻碍的，出卖人及物业管理公司应负责协调和解决，买受人有权顺延付款时间直至施工阻碍因素消除、工程顺利为止。（3）、出卖人在办妥该房产的上述解除查封和抵押涂销手续之日起七日内，买受人支付购房款总额的30%给出卖人，即6600000元。出卖人收到房款之日起3日内开具相应的发票。（4）、买受人同意在出卖人取得广州市房地产交易登记中心出具的该房产过户受理回执和缴税凭证的三日内，买受人支付购房款总额的40%给出卖人，即8800000元。出卖人收到房款之日起3日内开具相应的发票。第五条、买受人逾期付款的违约责任，（2）、逾期超过三日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第六条、出卖人逾期履行义务的违约责任，出卖人应在签订本合同之日将场地交付承租方进场，在15日内办妥外立面整饰工程报建手续及由此涉及建设银行、广州银行等商户相邻关系的协调工作，90天内办妥抵押涂销和解封等一切影响过户的手续。如在约定期限内逾期超过三日以上未能办妥，买受人有权解除合同。如买受人解除合同的，出卖人除须退还买受人已付房款外，还应按购房款总额的10%向买受人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自本合同规定的期限之第二天起至实际办妥上述手续之日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方均可向广州市仲裁委员会申请仲裁等。

2010年8月18日，某裕公司支付了购房款4400000元给某公司。

2010年9月2日，某裕公司支付了购房款2200000元给某公司。

2010年9月21日，某公司（乙方）与某裕公司（甲方）及宽带公司（丙方）签订《租赁补充协议》，其中约定：鉴于甲方与乙方于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》，乙方带租约将其所有的位于广州市越秀区淘金路某号第三层房产出售给甲方；丙方是该物业的承租人。经三方友好协商，达成协议如下：一、根据甲方与丙方于2010年8月17日签订的《租赁协议》，甲方同意继续将物业出租给丙方，租期20年，丙方直接缴纳租金给甲方。甲方同意乙方以自身名义在原2008年3月6日已办理的租赁备案合同上变更租期为2008年5月20日至2028年5月19日。二、甲、乙、丙三方确认：在房产过户登记手续完成之日起，乙方不再承担租赁合同及协议项下归属出租方的权利义务，甲方与丙方应到房管部门办理出租方变更手续等。

2010年10月25日，某裕公司支付了购房款6600000元给某公司。

2011年1月10日，某裕公司缴纳了411184.80元的契税。

2013年1月14日，广州市房地产交易登记中心发出13登记01001624号《受理回执》，其中内容为：登记种类，转移（商品房过户）；申请人，广州某房地产有限公司、广州市某裕贸易有限公司；房屋坐落，越秀区淘金路某号第三层。

2013年3月18日，广州市房地产交易登记中心向某公司、某裕公司发出《补正资料通知书》，内容为：你申请办理位于越秀区淘金路某号第3层房屋的登记，以13登记01001624号受理立案。经核，尚欠以下资料：经查，业务登记系统查重资料记载，1996年2月6日该房屋曾以备字6040号办理过抵押登记，抵押权人为东华城市信用社，请补充抵押银行涂销抵押证明。

2013年3月22日，广州银行股份有限公司淘金支行出具《证明》，内容为：经查，现有原广州市东华西街城市信用合作社未结清贷款中，未发现地址为“越秀区淘金路某号第3层”并已办理抵押登记房产。

2013年3月30日，某裕公司的工作人员钟某向房管部门立下《具结书》，内容为：本人于2013年1月14日办理了越秀区淘金路某号第三层的房地产登记手续。登记案号为13登记01001624，现因不慎遗失了房地产登记回执（收据），现要求领取房地产权证（房地产权属证明书）。如因遗失登记回执（收据）而引起的纠纷，本人愿负责一切法律责任。

2013年4月22日，某公司向广州仲裁委员会申请仲裁请求：㈠裁决解除申请人（即本案某公司）与被申请人（即本案某裕公司）签订的《房产买卖合同》；㈡裁决被申请人将广州市越秀区淘金路某号第三层房产过户登记给申请人，并办理《房地产权证》；㈢裁决被申请人承担本案一切仲裁费用。广州仲裁委员会于2013年7月30日作出（2013）穗仲案字第938号《裁决书》裁决：㈠解除申请人与被申请人于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》；㈡被申请人在本裁决书送达之日起一个月内将广州市越秀区淘金路某号第三层房产登记过户回给申请人并办理《房地产权证》；㈢本案仲裁费161270元，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不予退回，被申请人应迳付申请人）。

某裕公司因不服上述（2013）穗仲案字第938号仲裁裁决，向广州市中级人民法院申请撤销该裁决。广州市中级人民法院于2014年1月8日作出（2013）穗中法仲审字第123号民事裁定书裁定：撤销广州仲裁委员会（2013）穗仲案字第938号仲裁裁决。该民事裁定书的“经审理查明”部分其中为：第三，某裕公司于2010年11月18日向某公司发出《关于尽快解封房产并办理过户的函》，内容为某裕公司发现涉案房产于2010年10月29日被甘肃省公安厅查封，要求某公司于2010年11月22日前向某裕公司出具书面解决方案，并在2010年12月3日前办妥甘肃省公安厅的解封手续，解除涉案房产过户登记的所有限制，及时到房管部门办理过户登记的相关手续。否则，某裕公司将依合同约定追究某公司的违约责任，要求赔偿一切损失。某公司于2010年11月22日在上述函件所附回执上盖章确认收到该函件。某裕公司又于2011年10月10日向某公司发出《催办房产证的函》，称时至该日某公司已逾期11个月未能按照合同约定办妥房产解封手续，致使房产无法具备过户条件，某公司的行为已构成严重违约，某裕公司有权追究其违约责任，应支付违约金363万无。因某公司的违约行为给某裕公司造成损失，特书面函告某公司，要求立即采取有效措施解决房产查封问题，尽快办理房产过户手续。某公司于2011年12月15日盖章确认收到该函件。2013年3月29日，某裕公司又向某公司发出《催告函》，称由于某公司的违约行为导致2年多时间未能办理房产过户手续，某公司的违约行为给某裕公司造成严重经济损失，某公司必须按合同约定承担违约责任，双方应就违约金与购房余款进行友好协商相互冲抵结算。现虽然房产交易中心已登记核准了新的房产证，但市房产交易中心出具的过户受理回执原件一直由某公司持有，直至本函签发日仍拒绝将受理回执移交给某裕公司，经某裕公司多次催促无果，为此特书面告知，某公司必须立即将房产过户的受理回执移交给某裕公司，否则某裕公司将视为某公司并未办妥房产过户手续，继续追究某公司的违约责任，直至某公司将该受理回执交给某裕公司之日止。在某公司将该受理回执移交给某裕公司实际持有的前提下，双方再当面协商房产逾期过户所付违约金结算冲抵问题，如某公司一直怠于履行移交该受理回执的义务，一切后果由某公司承担。某裕公司于2013年4月1日通过中国邮政EMS公司向某公司注册地址邮寄送达上述《催告函》，中国邮政EMS公司于2013年4月18日出具妥投证明，该邮件已于2013年4月3日妥投。2013年4月11日，某裕公司又向某公司发出《关于购房款余额与部分违约金相互抵消及支付违约金的函》，称按合同约定某公司本应在2010年11月12日前办妥房产过户手续，如今已逾期2年多，某公司应按合同约定承担违约责任。自2010年11月13日起至2013年3月18日止共逾期856天，某公司应向某裕公司支付违约金9416000元，而某裕公司按约定还需向某公司支付购房余款880万元，主张该购房余款与等额的违约金相互抵消，某公司还需向某裕公司支付违约金616000元。某裕公司于2013年4月12日通过中国邮政EMS公司向某公司注册地址邮寄送达上述函件，中国邮政EMS公司于2013年4月18日出具妥投证明，该邮件已于2013年4月15日妥投。在（2013）穗仲案字第938号仲裁案审理过程中，某公司并未向广州仲裁委员会提交某裕公司向其发出的上述2010年11月18日的《关于尽快解封房产并办理过户的函》、2011年10月10日的《催办房产证的函》、2013年3月29日的《催告函》及2013年4月11日的《关于购房款余额与部分违约金相互抵消及支付违约金的函》。该民事裁定书的“本院认为”部分其中为：关于某公司是否隐瞒了足以影响公正裁决的证据问题。经查明，诉争双方在涉案《房产买卖合同》第三条约定，某公司应在签订合同之日起90天内办妥涂销抵押给银行的他项权利登记手续和该房产的一切解封手续（包括公安、法院的查封），使房产具备正式过户条件。但实际上涉案房产直至2013年初才具备过户条件。期间某裕公司多次向某公司发函敦促其消除阻碍房产过户的条件并向其主张违约损失，又于2013年3月29日和4月11日先后两次向某公司发函主张以某公司应付的违约金冲抵某裕公司应付的购房余款。由此可见，某裕公司并非主观上不愿意或无能力向某公司支付购房余款，只是其认为某公司逾期2年多才办理房产过户手续，某公司违约在先按合同约定应支付违约金，主张以违约金冲抵购房余款。某裕公司先后于2010年11月18日、2011年10月10日、2013年3月29日、2013年4月11日向某公司发出的《关于尽快解封房产并办理过户的函》、《催办房产证的函》、《催告函》及《关于购房款余额与部分违约金相互抵消及支付违约金的函》是足以影响本案公正裁决的证据，但某公司在仲裁过程中并未向仲裁庭提交，导致仲裁庭在未能查清全部事实的情况下作出对某裕公司不公正的裁决，某公司应自行承担由此导致的法律后果。现某裕公司以某公司隐瞒了足以影响公正裁决的证据为由主张撤销（2013）穗仲案字第938号仲裁裁决的理由成立，本院依法予以支持。

2013年11月6日，某裕公司向广州仲裁委员会递交《仲裁反请求申请书》，请求：1、裁决反请求被申请人（即某公司）向反请求申请人（即某裕公司）支付违反《房产买卖合同》的违约金9416000元；2、裁决反请求被申请人应向反请求申请人支付的违约金9416000元中的8800000元与反请求申请人向反请求被申请人支付的购房款余额8800000元互负到期债务相互抵消；3、本案仲裁费用由反请求被申请人承担。广州仲裁委员会以（2013）穗仲案字第3306号立案。

2014年2月25日，广州仲裁委员会向某公司发出《通知》，认为鉴于原审法院已受理某公司请求解除与某裕公司签订的《房产买卖合同》纠纷一案，故广州仲裁委员会决定从2014年2月25日起中止（2013）穗仲案字第3306号案的仲裁。

据2010年11月16日的房产登记号：2010登记字1139495号《房地产登记簿查册表》记载：越秀区淘金路某号第3层；单位名，广州某房地产有限公司；占有部分，全部（权属人）；建筑面积1142.1765平方米；规划用途办公；登记时间2010年10月28日；来函摘要，司法类型，查封；查封时效2010年10月29日到2012年10月28日；执行明细，2006年3月29日甘肃省公安厅甘公（经）发（2006）17号关于冻结房产的函影件一份，轮候冻结该业（除已预售外），来函单位，甘肃省公安厅；收件日期，2006年3月29日。

据2013年4月16日的房产登记号：2013登记字1001624号《房地产登记簿查册表》记载：越秀区淘金路某号第3层，建筑面积1142.1765平方米，规划用途办公，登记时间2013年3月28日，权属人广州市某裕贸易有限公司，房屋所有权取得方式购买，权利人某银行股份有限公司广州分行，权利种类抵押权，权利面积1142.18平方米，登记时间2013年4月8日。

据2014年2月12日的房产登记号：2010登记字1139495号《房地产登记簿查册表》记载：越秀区淘金路某号第3层，来函摘要，2006年3月29日甘肃省公安厅甘公（经）发（2006）17号关于冻结房产的函影件一份，轮候冻结该业（除已预售外）。2005年12月22日广州市海珠区人民法院（2006）海民二初第48-1号协助执行通知书及民事裁定书各一份，查封该业（查封期限从2005年12月22日至2007年12月21日止）。2005年12月1日广州市中级人民法院（2004）穗中法执字第2753号协助执行通知书及民事裁定书各一份，查封该业（查封期限从2005年12月1日至2007年11月30日）。司法类型，查封；查封时效2008年9月22日到2010年9月21日；执行明细，轮候查封该业，来函单位，广州市中级人民法院；收件日期，2008年9月22日；（2004）穗中法执字第2753号协助执行通知书及民事裁定书影件各一份。2007年8月22日广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第2879-1号协助执行通知书及民事裁定书影件各一份；轮候查封该业。司法类型，解封；执行明细，解封该业，来函单位，广州市中级人民法院；收件日期，2010年9月6日；（2007）穗中法执字第2879号恢字1号协助执行通知书及民事裁定书各一份。司法类型，查封；查封时效2010年10月29日到2012年10月28日；执行明细，2006年3月29日甘肃省公安厅甘公（经）发（2006）17号关于冻结房产的函影件一份，轮候冻结该业（除已预售外），来函单位，甘肃省公安厅；收件日期，2006年3月29日。司法类型，解封；执行明细，解除冻结该业，来函单位，甘肃省公安厅；收件日期，2012年12月12日，甘公（经）发（2012）64号关于解除冻结房产的函一份。

另查明，2013年2月26日，某银行广州分行（甲方）与广东长江船务有限公司（乙方，以下简称长江公司）签订《综合授信额度合同》，其中约定甲方同意授予乙方300000000元的综合授信额度，期限自本合同生效之日计算1年。

2013年2月26日，某银行广州分行（甲方）与某裕公司（乙方）签订《最高额抵押担保合同》，其中约定为保证甲方与长江公司合同的履行，乙方愿意以其合法拥有的财产越秀区淘金路某号第3层向甲方提供最高额抵押担保，债务本金最高额300000000元，抵押物认定价值75435500元。

2013年2月27日，某银行广州分行与长江公司在广东省广州市广州公证处办理了（2013）粤广广州第030656号《公证书》，双方在该公证处办理了上述《综合授信额度合同》的公证并赋予其强制执行效力。

2013年3月4日，某银行广州分行（甲方）与长江公司（乙方，以下简称长江公司）签订《固定资产贷款合同》，其中约定乙方向甲方申请固定资产贷款，贷款金额30000000元，贷款期限1年。

2013年3月5日，某银行广州分行向长江公司放款30000000元。

2013年5月13日，某银行广州分行（甲方）与长江公司（乙方，以下简称长江公司）签订《固定资产贷款合同》，其中约定乙方向甲方申请固定资产贷款，贷款金额15000000元，贷款期限1年。

2013年5月13日，某银行广州分行向长江公司放款15000000元。

2013年5月13日，某银行广州分行（甲方）与长江公司（乙方，以下简称长江公司）签订《贷款合同》，其中约定乙方向甲方申请借款，贷款金额5000000元，贷款期限1年。

2013年5月14日，某银行广州分行向长江公司放款5000000元。

因本案纠纷，某公司于2014年5月25日向原审法院起诉请求：1、解除某公司、某裕公司于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》；2、某裕公司将广州市越秀区淘金路某号第三层房屋产权（穗房地证字第0542852号）登记过户回给某公司。

某裕公司原审辩称不同意某公司的诉讼请求，理由如下：1、某公司、某裕公司签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，依照《合同法》第99条规定，原某裕公司双方到期的债务互相抵消；某裕公司已按照房地产买卖合同的约定支付了全部的购房款，某公司主张解除合同的条件不存在；2、某公司、某裕公司已向房地产管理部门申请了房地产转移手续，某裕公司已取得涉案房屋的产权证，已将涉案房屋依法抵押给某银行广州分行；3、某公司、某裕公司另外有案件在仲裁委员会申请仲裁，本案应以仲裁委员会所仲裁的案件为处理依据，请求法院中止本案的审理。

某银行广州分行述称不同意某公司诉请，因某裕公司已将涉案房屋抵押给我行，并办理了抵押登记，我行对涉案房屋享有优先受偿权。

本案原审诉讼过程中，某裕公司与某银行广州分行一致确认：长江公司共向某银行广州分行贷款50000000元，但长江公司至今只向某银行广州分行还款100000元。

某公司明确表示不愿意代替长江公司清偿债务而使涉案房屋所设定的抵押权消灭。

原审法院认为：某公司与某裕公司在自愿的基础上签订的《房产买卖合同》是双方真实的意思表示，且没有违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应恪守履行。《中华人民共和国物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。首先，上述《房产买卖合同》已明确约定：买受人同意在出卖人取得广州市房地产交易登记中心出具的该房产过户受理回执和缴税凭证的三日内，买受人支付购房款总额的40%给出卖人，即8800000元。但某裕公司至今仍未支付8800000元购房款给某公司已经构成违约。其次，某裕公司明知《受理回执》在某公司处，却欺骗房管部门该《受理回执》遗失，擅自领取房地产权证。再次，涉案房屋于2013年3月28日才登记在某裕公司名下，而某裕公司却在2013年2月26日已经与某银行广州分行签订《最高额抵押担保合同》，慌称涉案房屋是其所有为案外人长江公司提供最高额抵押担保。因此，某裕公司恶意违约并通过欺骗房管部门的方式取得涉案房屋的房地产权证，且尚未领取涉案房屋的房地产权证就将涉案房屋抵押给某银行广州分行，某裕公司以非善意的方式取得涉案房屋的物权，违反了诚实信用的原则，严重损害了某公司的合法权益，某公司的诉讼请求本应得到支持。但鉴于案外人长江公司至今没有还清借款给某银行广州分行，某银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权。在某裕公司及案外人长江公司不具有偿还债务的能力时，而某公司明确表示不愿予以替代偿还债务，使涉案房屋所设定的抵押权消灭，故某公司的诉讼请求在法律上和事实上均不能履行。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款的规定，2015年5月21日判决如下：驳回广州某房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费151800元，保全费5000元，由广州某房地产有限公司负担。

判后，某公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为某裕公司没有依据《房屋买卖合同》的约定将购房款余额880万元支付已构成违约完全正确，根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时依据《房产买卖合同》第五条的约定，某裕公司逾期超过三天付款，某公司有权依约有权解除合同。因此，某公司有权依法解除某公司与某裕公司于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》。二、某裕公司以恶意非善意取得涉案房屋的所有权，违反诚实信用原则，因此某裕公司取得涉案房屋的所有权依法不受法律保护。根据《民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，《物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。某裕公司与某公司在2013年1月14日向广州市房地产交易中心递件办理登记过户时，当时某裕公司同意由于房款尚未付清才将《受理回执》由某公司持有，待房款付清后，某公司才将《受理回执》交给某裕公司领取《房地产权证》。从《广州市房地产交易中心受理回执》函可以看出，某裕公司明知《受理回执》由某公司持有，而某裕公司2013年3月30日向广州市房地产交易中心出具《具结书》谎称不慎遗失了房地产登记回执(收据)，通过不正当手段获取涉案房屋领取《房地产权证》，违反诚实信用最根本原则，取得物权依法不受法律保护。三、某银行广州分行取得涉案房屋的抵押权属于非善意取得，依法应当认定该抵押权无效，主要表现如下：1、根据深圳市世联土地房地产评估有限公司《房地产价格初评结果答复书》显示，该评估报告的作业时间为2013年1月31日，由此可见某裕公司在2013年1月31日即其尚未领取涉案房屋的产权证前就委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，其委托评估的目的是为了尽快将涉案房屋抵押。2、某银行广州分行明知某裕公司在未取得涉案房屋产权证的情况下，于2013年2月26日与某裕公司签订《最高抵押担保合同》，这明显违反法律规定。其一，某银行广州分行作为专业的金融贷款机构，应依法对于某裕公司提供抵押物进行审查，不但对抵押权属来源以及抵押物的价值进行审查，还应当对抵押物是否存在权利瑕疵进行审查。其二，某银行广州分行对于某裕公司提供的抵押物应当由某银行广州分行委托评估单位进行评估，而是由某裕公司委托评估单位进行评估，明显某银行广州分行违反金融法律法规的规定。在2013年2月26日，某银行广州分行在与某裕公司签订《最高额抵押担保合同》时明确知道某裕公司没有取得讼争房屋所有权，并且也非常清楚某裕公司尚欠原告的余下购房款880万元没有支付，仍然与某裕公司签订《最高额抵押担保合同》，帮助某裕公司逃避对某公司支付余下房款880万元的债务。3、根据某裕公司委托评估报告以及《最高额抵押担保合同》中抵押物价值认定为人民币75435500元(每平方米价值达到66055元),涉案房屋是上世纪90年代初的房产，该抵押价值完全大大的超过了抵押物实际的价值。因此，《最高额抵押担保合同》中抵押物价值认定为人民币75435500元的价值明显过高，违反了金融管理法规金融机构贷款担保管理的规定。明显这是某银行广州分行与某裕公司串通的损害某公司的权利。4、某裕公司于2014年3月30日通过不正当手段获取涉案房屋领取《房地产权证》，2014年4月8日就办理了抵押登记手续，这有违银行业界正常办理房屋抵押常理。5、某裕公司在2013年3月30日通过不正当手段获取涉案房屋领取《房地产权证》后，其于2013年4月1日向某公司发函要求移交《广州市房地产交易中心受理回执》，制造某裕公司尚领取涉案房屋产权证假象来麻痹某公司，为其能争取将涉案房屋进行顺利抵押登记争取时间。故上诉请求解除某公司与某裕公司于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》，某裕公司将广州市越秀区淘金路某号第三层房屋产权(穗房地证字第0542852号)登记过户回给某公司；本案的一、二审受理费以及财产保全费某建公司承担。

被上诉人某裕公司、某银行广州分行答辩请求维持原判，具体事实与理由同一审答辩意见一致。

经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。

另查，一、某公司在广州仲裁委员会（2013）穗仲案字第3306号案提出的仲裁申请为某裕公司向某公司支付因某裕公司单方违约导致合同解除的违约金人民币220万元整。

二、某公司在向原审法院提起本案诉讼后，又向原审法院起诉请求确认某裕公司与某银行广州分行签订的《最高额抵押担保合同》无效，原审法院受理了该案并立案号为（2014）越某二初字第1750号，某公司以本案需以该案审理结果为依据为由申请中止审理，后又申请撤回（2014）越某二初字第1750号案的起诉，原审法院于2014年7月30日裁定准许某公司撤回该案的起诉。

三、某公司将在上述（2014）越某二初字第1750号案中某银行广州分行提交的《房地产价格初评结果答复书》以及《房地产评估报告》作为其二审新证据向本院提交，拟证明某裕公司在2013年1月31日即尚未领取涉案房屋的产权证前就委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，这就证明某裕公司为将涉案房屋尽快抵押，达到不支付房款给某公司的目的，且评估价格明显偏高不合理。某裕公司认为该两份证据不是新证据，且不认可某公司所陈述的内容，因为签订买卖合同有权测评房屋的价格，而且购买房屋应是可以拿到房产证的，之后再抵押也是可以的，房屋价格应该相信评估公司。某银行广州分行同意某裕公司的质证意见，而且2013年1月31日做评估时也注明房地产权属人是某裕但房地产权证正在办理，即对权属人的表述是准确的，符合常理的，不能证明是恶意的，没有事实依据；估价报告出具的时间是在房产证已经办理完毕后，故评估公司见到房产证后再出具正式的评估报告是正常的，因此上述证据不能证明是某裕公司、某银行广州分行恶意抵押登记。

四、某银行广州分行陈述虽然《最高额抵押担保合同》是2013年2月26日签订，但该行审批该合同并盖章确认的时间是2013年4月2日，申请对该合同的公证时间是2013年4月3日，而《综合授信额合同》是2013年2月27日公证的，两者时间差异是因为要等房产证办理才可以办理《最高额抵押担保合同》的公证，并为此提交了该行内部用章审批流程表以及公证处的收件证明予以证实。另某银行广州分行提交了该行2012年度与该行合作的评估机构名录，拟说明案涉的深圳市世联土地房地产评估有限公司为该行合作的评估机构。某裕公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，某公司则认为上述证据均为某银行广州分行自证材料，故不确认其真实性。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对某公司的上诉请求，评析如下。

首先，某公司与某裕公司于2010年8月16日签订的《房产买卖合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本院于2014年1月8日作出（2013）穗中法仲审字第123号民事裁定书已认定“某裕公司在履约期间多次向某公司发函敦促其消除阻碍房产过户的条件并向其主张违约损失，又于2013年3月29日和4月11日先后两次向某公司发函主张以某公司应付的违约金冲抵某裕公司应付的购房余款。由此可见，某裕公司并非主观上不愿意或无能力向某公司支付购房余款，只是其认为某公司逾期2年多才办理房产过户手续，某公司违约在先按合同约定应支付违约金，主张以违约金冲抵购房余款”，故某公司主张某裕公司未支付购房余款构成单方违约为由主张解除合同缺乏事实依据，原审法院在本案中未予支持某公司该诉讼请求并无不当；某公司基于上述解除合同的诉讼请求而要求某裕公司将案涉房屋过户回某公司的诉讼请求同理亦不成立，本院亦不予支持。

其次，关于某公司主张某银行广州分行对案涉房产的抵押权无效的问题。由某公司向原审法院起诉请求确认某裕公司与某银行广州分行签订的《最高额抵押担保合同》无效、并以本案需以（2014）越某二初字第1750号案审理结果为依据申请中止审理本案可见，某公司该主张应为独立的诉讼请求且与某公司和某裕公司之间的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，在某公司原审未对此提出诉讼请求且各方当事人对此并未能协商一致的情况下，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”，本案对此不予调处，某公司可另循法律途径主张。

综上所述，某公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费151800元，由上诉人广州某房地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　岳为群

审　判　员　　郑怀勇

代理审判员　　柳玮玮

二〇一五年八月十九日

书　记　员　　张　辉