广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)粤01民终10479号

上诉人（原审被告）：麦怡珍，住广州市越秀区。

委托代理人：陈光、朱明利，广东一粤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市宏锦房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区。

法定代表人：赖明。

委托代理人：吴兵山、陈泽彬，广东格林律师事务所律师。

上诉人麦怡珍因与被上诉人广州市宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初2894号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

麦怡珍上诉请求：1、撤销原审判决第一项，确认《广州市商品房买卖合同》的解除时间为2016年1月8日；2、撤销原审判决第二项，改判我向某公司支付违约金(以525万元某数，按照每日0.022%的标准从2015年4月15日至2016年1月8日止)；3、本案一、二审受理费由宏锦公司承担。具体事实与理由如下：在宏锦公司没有举证证明其实际损失的情况下，原审法院认为违约金按商品房交易总价款的20％计算过高，酌情将违约金调整为参照合同关于逾期付款违约金的计算方式来计付是正确的。但原审法院判决确定的合同解除时间、违约金的具体计算标准及起止时间均是错误的。一、涉案合同的解除时间应为2016年1月8日。由于我购买涉案房屋违反了广州市限购政策，导致我无法获得银行贷款批准，而我也无法按照宏锦公司的要求变更付款方式，故宏锦公司根据涉案合同附件七补充协议第1．4款的约定，享有合同解除权。宏锦公司已于2016年1月7日向我发出《解除合同通知》，我于2016年1月8日收到该通知后，直至一审开庭时均没有提出异议，故根据《合同法》第九十六条的规定，涉案合同的解除时间应为2016年1月8日。二、违约金应当从2015年4月15日起算。根据涉案合同附件七补充协议第1.4款和1.5款约定，如果我不能获得银行批准贷款的，我应当在收到宏锦公司通知之日起三天内以书面形式选择其指定的其他付款方式，并及时付款。鉴于我无法获得银行贷款，而宏锦公司于2015年4月10日才向我发出《律师函》，通知我须于通知之日起3个工作日内，前往指定地点办理变更付款方式的手续并缴纳余下房款。上述函件的签收时间为2015年4月11日，我应当于2015年4月14日前往指定地点办理变更付款方式的手续及缴纳余下房款，否则宏锦公司有权解除合同，并要求我支付违约金，故我支付违约金的起算时间应当为2015年4月15日。三、违约金应计至涉案合同解除之日即2016年1月8日止。四、关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于修改的批复》（法释【2000】34号）及《中国人民银行银发[2003]251号关于人民币贷款利率有关问题的通知》，逾期付(贷)款违约金的计算标准为“借款合同载明的贷款利息水平上加收30％—50％”，又根据中国人民银行2015年3月1日公布的一年期贷款的利率标准为5.35％，即使按照现行基准利率的基础上加50％，即逾期付款的利率年利率为：5.35％×1.5=8.025％，每日的逾期付款利率应为8.025％÷365天＝0.022％，故我认为原审法院判决逾期付款违约金标准为每日0.05％是错误的，应在现基准利率基础上增加30％—50％，即不能超过0.022％。

被上诉人宏锦公司答辩称：我司不同意麦怡珍的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确；一审判决的解约违约金是酌情参照逾期付款违约金，没有问题。我司请求驳回上诉，维持原判。

2016年3月7日，宏锦公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除宏锦公司与麦怡珍签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201411181224），麦怡珍协助宏锦公司到广州市国土资源和房屋管理局办理预售合同网上签订注销手续；2、麦怡珍向某公司支付解除合同违约金150万元；3、本案诉讼费由麦怡珍承担。

原审法院认定事实：2014年11月20日，宏锦公司（甲方，卖方）与麦怡珍（乙方，买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201411181224），约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的星汇金沙某自编A1-A16、B1-B16、C1-C5、F1-F8第自编C5幢1层101号房，房屋地址:白云区汇莘街62号（自编C5栋）101房；商品房合同约定建筑面积共215.91平方米，其中，套内建筑面积208.25平方米，共有分摊面积约7.66平方米；该商品房以套出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米34736.70元，总金额750万元；按揭贷款方式付款。首期款：自本预售合同网上签订之日起2日内，支付全部房价款的30%，金额225万元。除首期款外，剩余房款金额525万元。须于2015年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；按揭付款的，如乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同附件七：12.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方影响守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算；如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方等。

同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方将原合同第八条第3种付款方式变更为：（1）第一期：在2014年7月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元；（2）第二期：在2014年8月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元；（3）第三期：在2014年9月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元；（4）剩余房款（即按揭款）：在2015年1月20日前支付金额525万元，乙方须于2014年11月20日前向中国银行股份有限公司广州市越秀支行申请办妥银行按揭手续，并按照按揭贷款方式付款。

上述合同签订后，麦怡珍向某公司支付购房款共计225万元，剩余购房款未依约支付。双方到房管部门办理了上述房屋买卖合同的网签手续。

2015年4月10日，宏锦公司向麦怡珍发出《律师函》，通知按揭贷款因麦怡珍无法通过银行审批，函告麦怡珍须于通知之日起3个工作日内，前往指定地点办理变更付款方式的手续及缴交余下房款525万元等。麦怡珍收到上述《律师函》后，未按通知要求办理变更付款方式的手续和支付余下房款。

宏锦公司又分别于2015年8月7日、2015年9月17日、2015年11月12日分别向麦怡珍发出《通知》、《律师函》限期麦怡珍办理变更付款方式的手续及缴纳余下房款，麦怡珍收到上述通知函件后仍一直未办理和支付。

2016年1月，宏锦公司向麦怡珍发出《解除合同通知》，认为麦怡珍逾期付款的行为已构成严重违约，故根据买卖合同的约定解除与宏锦公司签订的房屋买卖合同。

以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、律师函、通知书、快递单、收款凭证、发票及双方当事人陈述等证据证实。

原审法院认为，宏锦公司与麦怡珍签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。

上述合同补充协议已约定麦怡珍应于2015年1月20日前通过按揭贷款方式支付剩余525万元购房款，但后出现因麦怡珍原因导致按揭贷款无法通过银行审批的情况下，为此，双方可再行协商变更付款方式支付剩余房款，事实上，宏锦公司亦多次催促麦怡珍到指定地点办理变更付款方式的手续并支付剩余购房款，但麦怡珍在收到通知后一直未办理变更付款手续和支付剩余购房款，现麦怡珍亦表示确实无支付能力，并同意解除合同，故宏锦公司要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和支付违约金合理合法，原审法院予以支持。

关于宏锦公司主张违约金标准的问题。根据上述合同约定，违约金按该商品房交易总价20%计算的标准过高，且麦怡珍亦未能举证其实际损失已达到上述违约金的标准，故原审法院酌情将违约金调整为参照合同关于逾期付款违约金的计付方式计付，即以未付房价款为本金，按每日0.05%的标准计付违约金。因合同约定剩余购房款525万元支付的时间为2015年1月20日，故违约金的起算时间应从该付款期限的次日，即2015年1月21日开始计算，止算时间至合同解除之日。

麦怡珍抗辩合同的解除属于受购房政策影响而无法履行的情形，且宏锦公司作为出卖人未履行告知义务应当承担主要责任的意见。麦怡珍称其购买本案涉案房屋属于第二套房屋，故受二套房政策的限制，其首付从30%增加至70%导致其无支付能力，对此，因限购政策的出台早于双方签订涉案房屋买卖合同的时间，且对于二套房首付为70%的政策规定，亦未造成双方继续履行房屋买卖合同的障碍，麦怡珍完全可以通过变更付款方式继续履行合同。故麦怡珍认为双方签订的房屋买卖合同因购房政策原因导致无法继续履行的意见无据，原审法院不予采纳。此外，麦怡珍作为买受人在已经有一套房产的情况下，其理应在购买第二套房屋之前充分了解关于房地产法律法规和相关政策，并在此基础上结合自身的履行能力谨慎作出是否购买的决定，但现有证据并未表明麦怡珍已尽该责任，且亦无证据证实其已向某公司披露其已有一套房产的事实，故麦怡珍以宏锦公司未履行告知义务为由认为麦怡珍应对合同的解除承担主要责任欠理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条之规定，于2016年5月24日作出如下判决：一、宏锦公司和麦怡珍于2014年11月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》于本判决确定之日予以解除；二、本判决生效之日起十日内，麦怡珍向某公司支付违约金（以525万元为本金，按每日0.05%的标准从2015年1月21日开始计付至上述合同解除之日止）；三、驳回宏锦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64300元，由麦怡珍负担。

经二审庭询，双方当事人均表示对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据，并均确认原审判决第一项中的“本判决确定之日”是2016年5月24日。对于宏锦公司于2016年1月向麦怡珍发出的《解除合同通知》，宏锦公司表示不清楚麦怡珍何时签收该通知；麦怡珍则在二审中称其于2016年1月8日签收该通知，但并未举证证明该签收时间，且其在一审中既否认收到该通知，又不认可宏锦公司一审相关举证。

本院认为：原审认定双方当事人签订的涉案合同合法有效，且根据双方当事人的诉辩主张及举证，判令解除合同及麦怡珍应承担解约违约金，合理有据，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。根据麦怡珍的上诉，二审争议焦点是合同解除时间及违约金计算标准、起止时间问题。

对于合同解除时间，原审根据宏锦公司的诉讼请求、麦怡珍的答辩意见，以及现有证据，判令上述合同于原审判决确定之日解除，并无明显不当。二审中，双方当事人均确认原审判决确定之日为2016年5月24日，本院对此予以确认。虽然麦怡珍以其于2016年1月8日收到宏锦公司于2016年1月7日向其发出的《解除合同通知》为由，上诉主张合同解除时间应为2016年1月8日，但一方面，麦怡珍在一审中否认其收到该通知，麦怡珍上述上诉主张与其一审表述前后矛盾；另一方面，双方当事人均不能举证证明麦怡珍收到该通知的具体时间，宏锦公司的举证亦不足以证明麦怡珍收到该通知，故麦怡珍对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。

对于解约违约金的计算标准及起止时间。原审认为合同约定的按商品房交易总价20%的标准计算违约金过高，酌情调整为按每日未付房款的0.05%的标准，从合同约定的付款时间（即2015年1月20日前）届满的次日（即2015年1月21日）开始起算违约金，计至合同解除之日（即2016年5月24日）止，并无不妥。二审中，麦怡珍并未举证推翻原审相关论述，其上诉主张应按每日525万元的0.022%的标准计算从2015年4月15日至2016年1月8日的违约金的理据并不充分，本院不予采纳。

综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；麦怡珍的上诉主张理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费64300元，由上诉人麦怡珍负担。

本判决为终审判决。

审判长　　韩志军

审判员　　郭东升

审判员　　刘　卉

二〇一六年十月十日

书记员　　梁少欣