广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤01民终2476号

上诉人（原审被告）：广州市越秀区人民工业公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：黄文燕，职务：经理。

委托代理人：陈光，广东一粤律师事务所律师。

委托代理人：朱明利，广东一粤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市。

法定代表人：钟东宁，职务：所长。

委托代理人：龚健，该所职员。

委托代理人：叶伟萍，该所职员。

上诉人广州市越秀区人民工业公司（以下简称人民工业公司）因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：广州市越秀区一德路193号地下房现为房管二所管理的公有房屋。2012年12月19日，房管二所（出租人，甲方）与人民工业公司（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路193号地下的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积78.54平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金7380.10元。租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金交付给甲方等。合同期满后，双方没有续签租赁合同，人民工业公司继续使用涉讼房屋至今，并按7380.10元的标准向房管二所支付租金至2015年8月31日。

2014年12月23日，房管二所向人民工业公司发出《通知》，内容为：您承租使用的一德路193号地下房屋属我所管辖的直管房。计租面积78.54平方米，我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租赁后续租两年。如您有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋（租金标准查询网址：http：／／www.laho.gov.cn／xwzx／tzgg／201312／t20131231_383563.htm）等。该通知下方空白位置有打印字体：“本人已知悉上述内容，并承诺按通知内容办理有关事项。否则，由我方承担因此产生的全部责任”，并由人民工业公司加盖公章，于2014年12月24日签收。

2015年7月7日，房管二所向人民工业公司发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：位于广州市一德路193号地下的房屋，属我所管理的非住宅直管房，我所与你签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方无续签新的房屋租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，你至今仍未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，我所决定终止与你的租赁关系并收回房屋，请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空交回我所，并清缴使用房屋期间的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即300元／平方米（合计23562元／月）的标准，缴交上址房屋的使用费，同时，我所保留通过法律途径追讨因你逾期未腾退房屋产生的所有责任。该通知下方空白处有人民工业公司法定代表人黄文燕手写签名进行签收。

房管二所于2015年9月10日向原审法院提起本案诉讼，以租赁合同期满后人民工业公司不按照房管二所要求办理续租手续，房管二所发出解除合同通知后，人民工业公司仍不腾空交还房屋为由请求：1.解除房管二所、人民工业公司的租赁关系，判令人民工业公司迁出广州市越秀区一德路193号地下房屋，并把房屋腾空交还房管二所；2.判令人民工业公司支付从2014年12月至2015年8月的调租差额共145637.10元（每月差额16181.90元，根据房管部门公布的租金参考价与人民工业公司实际支付的租金7380.10元的差额计），并支付从2015年9月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。

人民工业公司原审答辩称：不同意房管二所的诉讼请求。上世纪70年代的时候我方已经承租涉讼场地作为集体企业使用至今，在历史上双方形成了长期租赁关系，虽然有时候是两年签订一次租赁合同。现在涉讼场地作为商业性质使用，经营食品批发，没有非法行为，也没有其他地方可搬迁。所以我方希望继续租赁涉讼房屋。房管二所要求我方支付调租差额没有事实依据，双方签订的合同虽然在2014年10月31日已经届满，没有签订新的租赁合同，但至今双方一直按照原来合同的租金标准缴纳租金，在2015年7月之前房管二所从来没有就租金的标准问题向我方主张过租赁合同外的费用。根据合同法263条规定，租赁期届满承租人继续使用租赁物的，原租赁合同内容是有效的。双方形成了不定期租赁关系，但原合同关于租金标准的约定仍然有效。房管二所要求我方补交租金差额是没有事实和法律依据，希望法庭驳回房管二所诉请。房管二所现主张的租金标准比原来的租金高出3倍有多。即使调租也不可能在一年内增加3倍多的租金。我方愿意从2015年11月起按原合同的租金标准提高20%以内的数额向房管二所交付租金。

原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房管二所曾于2014年12月23日向人民工业公司发出调租通知，并表明若不同意调租则视为弃租，该通知已由人民工业公司签收，即房管二所已履行通知义务。房管二所又于2015年7月7日书面通知人民工业公司要求解除租赁关系、人民工业公司腾空交还房屋给房管二所，并付清租金及此后的房屋使用费，但此后房管二所仍正常收取人民工业公司缴纳的租金至2015年8月31日止，视为双方的租赁关系仍存续。房管二所现要求解除双方的租赁关系，予以支持，人民工业公司应将涉讼房屋腾空交还给房管二所。租赁关系解除前，房管二所单方面要求调整房屋租金没有事实和法律依据，不予支持。自租赁关系解除之日起至人民工业公司实际腾空交还房屋之日止，房管二所主张人民工业公司按房管部门公布的同期房屋租金参考价计付房屋使用费，合法合理，予以支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，于2016年12月29日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，房管二所与人民工业公司就广州市越秀区一德路193号地下房屋的租赁关系予以解除；二、人民工业公司应在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区一德路193号地下房屋（承租面积78.54平方米）腾空交还给房管二所；三、人民工业公司应在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向房管二所支付自2015年9月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋租金（每月按7380.10元计付）。此后的房屋使用费，由人民工业公司按房管部门公布的同时期同地段同类型房屋的租金参考价标准，逐月向房管二所支付至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回房管二所的其他诉讼请求。一审案件受理费3213元，由房管二所负担2271元，由人民工业公司负担942元。

判后，上诉人人民工业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院判令解除双方之间的租赁关系及只给30天腾空过度期限错误。一、房管二所违背市场规律，有意将租金提高三倍，迫使人民工业公司无法接受高额租金而无法与其签订租赁合同。从上世纪70年代人民工业公司已经承租涉讼场地作为集体企业使用，双方形成长期租赁关系，人民工业公司一直按时交纳租金，从未拖欠。本次诉讼是因为房管二所将租金提高三倍，不符合市场规律，有迫迁之嫌。二、一审判令只给人民工业公司30天腾空过度期限与客观事实不符。人民工业公司将案涉房屋转租给次承租人金某，人民工业公司与金某租赁期限尚未到期，如果法院判决人民工业公司在30天内腾空将案涉房屋交还给房管二所，众所周知，案涉地段的商铺很难租到，因此，次承租人无法在短期内觅得恰当商铺可供搬迁。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并判令房管二所与人民工业公司维持租赁关系。2.撤销原审判决第二项，判令给予人民工业公司两年腾空过度宽限期。

被上诉人房管二所答辩称：不同意人民工业公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。双方之间的租赁关系已经在2014年到期，房管二所要求调高租金，人民工业公司没有与房管二所达成关于调整租金的合意，所以房管二所要求解除合同。房管二所对人民工业公司提出关于实际使用人的说法不予认可，因为一审期间人民工业公司没有提出该事由。人民工业公司从来没有向房管二所说明有案外人使用案涉房屋，所以房管二所认为人民工业公司想通过此方式拖延时间。

人民工业公司与房管二所对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。

二审中，本院收到金某要求作为第三人参加诉讼的申请书。人民工业公司的代理人表示一审没有向法院说明案涉场地由次承租人实际使用，是因为其作为代理人对此情况不了解。房管二所表示不同意增加第三人参加诉讼，即便有实际使用人，房管二所要求不在本案中解决第三人交还场地的问题。

二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.合同期满后双方存在不定期租赁关系；2.在房管二所明确表示不再出租的情况下，人民工业公司不同意解除不定期合同关系没有法律依据。

二审中，双方当事人对案涉场地目前的使用状况存有争议。人民工业公司表示：案涉场地由金某承租使用，人民工业公司与金某2004年就已经签订了租赁合同，但不清楚房管二所对此是否知情。房管二所表示：案涉合同约定房屋不允许转租，案涉房屋一直由人民工业公司使用，一审期间人民工业公司自己承认案涉房屋由其使用至今。

本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉租赁关系应否解除。（二）搬迁期限应否调整。

关于案涉租赁关系应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同”之规定，在双方当事人租赁合同已于2014年6月30日届满，且并无续签租赁合同的情况下，房管二所有权解除双方之间的租赁关系并收回案涉房屋，但合同期满后，人民工业公司继续使用案涉房屋，房管二所收取租金至2015年8月31日止，故原审法院认定在此之前应视为双方的租赁关系仍然存续，但租赁期限为不定期，适用法律正确。原审法院据此判令双方之间的租赁关系于判决生效之日起解除正确，本院予以维持。人民工业公司上诉以房管二所提高租赁价格存在迫迁之嫌为由，认为不应解除租赁关系。对此，本院认为，期满后调整租金系属出租人的合法权利，且并不违反双方之间的合同约定。因此，人民工业公司以该理由抗辩不应解除租赁关系，缺乏法律依据，本院不予采信。

关于搬迁期限应否调整的问题。房管二所已于2015年7月7日向人民工业公司发出终止租赁关系的通知，并要求人民工业公司在2015年6月30日之前搬出案涉房屋，故人民工业公司应该对搬迁事宜产生合理预期，并提前作出安排。人民工业公司以其与次承租人之间的租赁关系尚未到期为由，请求将搬迁期限调整为两年时间。首先，人民工业公司在一审期间陈述涉讼场地由其为集体企业使用至今，二审又提出，涉讼场地现由次承租人租赁使用，根据“禁反言”的规定，人民工业公司一、二审期间就同一问题作出相互矛盾的意思表示，本院对此不予采信。其次，房管二所表示即便存在次承租人，亦不要求在本案中调处。故原审法院对于搬迁期限的处理正确，本院予以维持。

综上所述，人民工业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费200元，由上诉人人民工业公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　张　怡

代理审判员　余　盾

代理审判员　姚伟华

二〇一六年四月十二日

书　记　员　张永亮

原炜