林某某与陈某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗中法民五终字第604号

上诉人（原审被告）：陈某某，男，1975年8月18日出生，汉族。

委托代理人：何国昌。

被上诉人（原审原告）：林某某，男，1975年9月18日出生，汉族。

上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审结。

原审法院经审理查明：2006年5月29日，出租方（甲方）广州市番禺区某村经济合作社与承租方（乙方）林某某签订一份《桔树商贸城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于桔树商贸城12号商铺出租给乙方。租赁期为八年，即从2006年5月29日起至2014年12月31日止；乙方承租的商铺，单价每月每平方米20元计算租金，租金从2006年7月1日起计算，合共1860元；甲方出租商铺给乙方经营，合同签订时乙方需先付每间商铺三个月的租金为押金，合共5580元；该合同第四条第3款约定乙方在合同期内，不得将上述铺位转租给他人，一经发现，甲方有权收回该商铺。如确需转租他人的，必须到甲方办理转租手续，乙方与他人转租中的一切债权债务等问题与甲方无关。上述《桔树商贸城商铺租赁合同》还对其他事项进行了约定。

2009年1月1日，出租方（甲方）林某某与承租方（乙方）陈某某签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于桔树商贸城12号商铺出租给乙方。租赁期三年，即从2009年1月1日至2011年12月31日，月租金为2500元，至2010年4月递增10%即租金2750元；合同签订时乙方支付三个月租金为押金，合计7500元，另收取水电押金300元。合同期满，乙方搬出后交付清相关费用及办妥退租手续后，所收押金无息退回；每月租金应在当月5号前缴交，逾期按欠租总额每日百分之一计算滞纳金，拖欠二个月的甲方有权解除本合同，并没收押金，强制收回商铺（因强制措施造成乙方相关财物损失，乙方自行负责甲方不作赔偿）；合同期内，遇国家规划或政府征用的，双方应无条件同意终止合同，甲方应提前15天以书面形式通知乙方，从书面通知之日起免收租金，作为乙方搬迁补偿，乙方如期搬出及交清相关费用，甲方不计利息退回押金，此合同同时作废。上述《商铺租赁合同》还对其他事项进行了约定。

上述《租赁合同》签订后，陈某某当即向林某某支付了7500元押金及租金，林某某也即将涉案商铺交给陈某某使用。因陈某某从2012年12月份开始没有缴纳租金，林某某于2013年1月13日以快递的形式向陈某某发出《解除租赁关系通知书》，内容“本人将位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城12号商铺出租给阁下，租赁期限为三年，月租金为2500元，至2010年4月起租金递增至2750元。每月租金应于当月5号前缴交给本人，逾期按欠租金总额每日百分之一计算滞纳金。拖欠二个月的，本人有权解除租赁合同，并没收押金，强制收回商铺。合同签订后，本人依约将上述商铺出租给阁下。2011年12月31日，约定的租赁期满后，阁下仍继续承租上述商铺，但从2012年12月起阁下开始不向本人交纳租金。直到2013年1月13日，阁下已累计欠本人二个多月租金，共计6209.68元。为此，本人根据双方合同的约定，现郑重解除与阁下的租赁关系。请阁下接到本通知之日起7日内立即腾退位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城12号商铺。通知人林某某2013年1月13日”。

2013年1月16日，林某某向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院判令：1.陈某某立即向林某某支付2012年12月至2013年1月13日的租金共计6209.68元及滞纳金暂计1265元（滞纳金计算方式：以被拖欠租金为计算基数，按每日百分之一计算至本金清偿之日）；2.确认双方租赁关系确已解除，判令陈某某立即腾退位于广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城12号商铺。

在本案一审审理过程中，林某某向原审法院提交一份由“广州市番禺区洛浦街桔树村股份合作经济社”于2013年7月23日出具的《证明》，内容“兹证明林某某租用我村商贸城12号，在2009年1月1日至2011年12月31日转租陈某某使用，开设广州市番禺区大石宏新家用电器维修部，面积：97平方米，从事许可经营项目：维修家用电器。”，以证实广州市番禺区洛浦街桔树村股份合作经济社知道林某某将广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城12号商铺转租给陈某某的事实，并在六个月内未提出任何异议；林红平就其抗辩的涉案商铺涉及征收问题，桔树村对该商铺已不再收租等，对该主张并未提供相关证据予以证实。

根据林某某的财产保全申请，原审法院于2013年1月16日作出了（2013）穗番法石民初字第257-1号民事裁定书，裁定查封陈某某所有的价值6209.68元的财产。

以上事实有林某某提交的《桔树商贸城商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》、解除租赁关系通知书及快递单、《证明》以及原审法的庭审笔录等证据证实，足以认定。

原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

在房屋租赁合同中，在出租人向承租人交付租赁物后，承租人即应当按照约定的期限支付租金，也即出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是及时交纳租金，承租人延迟交租或拒不交租即应属于严重的违约。在本案中，陈某某承租涉案商铺后没有按《商铺租赁合同》约定的每月的5日前缴付当月的租金，故陈某某的违约情形是明显的。但关于林某某主张的2012年12月至2013年1月13日的租金应为2012年12月租金2750元＋2013年1月13日租金1153.26元=3903.23元。关于涉案房屋租赁关系应否解除的问题。根据《商铺租赁合同》约定拖欠二个月的出租方有权解除合同，并收回押金，强制收回商铺。本案中陈某某承租商铺后从2012年12月起至今未向林某某交纳租金，已超过合同约定的交租期限，解除合同的条件已经生效，故林某某要求确认双方租赁关系已解除，并要求陈某某立即腾退涉案商铺，原审法院对此诉求应予认可。陈某某并未提供证据证实其主张的涉案商铺被政府征收，因此，对该主张不予采纳。陈某某称因林某某没有向桔树村委缴纳租金，因此，其也无须向林某某缴纳租金。林某某与桔树村的租赁关系，与本案是不同的法律关系，因此，对陈某某的该主张不予采纳。

据此，原审法院根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2013年10月9日作出如下判决：一、林某某与陈某某于2009年1月1日就广州市番禺区洛浦街桔树村商贸城12号商铺签订的《商铺租赁合同》已经解除，陈某某于本判决发生法律效力之日起三日内将上述商铺交回给林某某管业；二、陈某某于本判决发生法律效力之日起三日内向林某某支付2012年12月至2013年1月13日的租金3903.23元及滞纳金（以3903.23元为本金，按每日百分之一的标准从2013年1月14日起计至实际清偿完毕之日，上述违约金累计以3903.23元为限）。一审案件受理费50元、财产保全费82元，合共132元，由陈某某负担。

判后，陈某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实错误。2011年11月中旬，涉案商铺的所有权人广州市番禺区某村经济合作社发出通知：因南浦三桥工程建设需要，桔树村商贸城被规划征用，故停止收取整个商贸城商铺的租金，各商铺租户等待广州市番禺区某村经济合作社关于商铺的搬迁、赔偿事宜。由于政府的征用款没有一次性付清，所以广州市番禺区某村经济合作社没有与承租人谈赔偿问题，也没有马上收回商铺。2011年12月5日，林某某以涉案商铺没有拆，而且即使拆，陈某某要拿到赔偿也必须通过林某某才能拿到为由，要求陈某某继续交租。陈某某为了拿到赔偿只好交了租金。但到2012年1月商铺也没有被拆掉，由于原合同已经到期，陈某某要求林某某重新签订合同，但林某某称涉案商铺马上要拆了签不了合同。陈某某为了拿到赔偿，只好一直交租。二、陈某某有权拒绝向林某某支付租金。2011年11月起广州市番禺区某村经济合作社停收租金，林某某实际从2011年11月起至今就没有向广州市番禺区某村经济合作社交租，这说明案涉商铺已被规划征用，案涉商铺自征收之日起林某某不具备收取租金的资格，因此，陈某某有权拒绝向林某某交纳租金。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决，驳回林某某的全部诉讼请求。

被上诉人林某某答辩称：不同意陈某某的上诉请求及理由，请求法院驳回其上诉请求。

原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。

二审中，陈某某向本院提交了以下证据：证据1.穗规函（2014）348号决定书及附件，拟证明涉案房屋在拆迁范围之内的事实；证据2.番府（2010）71号文，拟证明涉案房屋所在地块要被拆迁；证据3.广州市番禺区洛浦街桔树村委会在2011年11月23日发出的《通知》，拟证明涉案12号商铺在拆迁范围之内及要按期交还给桔树村的事实；证据4.林雪艳在2012年1月21日发出的《搬迁通知》，拟证明涉案房屋已经被广州市番禺区洛浦街桔树村委会收回及要求承租方搬迁的事实；证据5.2012年7月11日，洛浦街桔树村商贸城12号商铺（宏信电器维修中心）室内装修工程评估报告，拟证明12号商铺已经被征收的事实；证据6.番禺区洛浦街桔树村签发的商贸城拆迁用地明细表，拟证明涉案商贸城及陈某某所租用的12号商铺在拆迁范围之内的事实；证据7.番禺区洛浦街桔树村商贸城周边鸟瞰、番禺区洛浦街桔树村商贸城及周边地形图，拟证明番禺区洛浦街桔树村商贸城及陈某某所租用的12号商铺在拆迁范围之内的事实；证据8.广州市番禺区洛浦街桔树村委会关于商贸城的通知，拟证明附近的商铺都要被拆了，该通知并非发给陈某某；证据9.洛甫街桔树村股份合作经济社出示证明一份，拟证明桔树村只同意了林某某在2009年1月1日至2011年12月31日转租，其他的都是非法的。陈某某表示上述证据1、证据7有原件，其余证据均无原件。

对于上述证据，林某某表示：证据1已超过举证期限，且只能证明12号商铺在控制规划范围内的问题，不能证明已经进行征地拆迁，确认证据1的真实性，不确认其关联性；证据2已过举证期限，且没有原件，不确认其真实性；证据3不确认其真实性；证据4、5、6已过举证期限，不属于新证据，且没有原件，故不确认其真实性、合法性及关联性；证据7已过举证期限，且不能证明涉案房屋被拆迁；证据8无法确认真实性；证据9与本案属不同法律关系，且对该证据的真实性无法确认。

二审中，双方当事人共同确认：租赁合同届满之后，双方之间存在的是不定期租赁关系。

本院认为，陈某某、林某某签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。虽然在上述合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签合同，但双方实际上仍按原合同继续履行至2012年11月，因此，双方之间存在的是不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，林某某在陈某某自2012年12月起拖欠租金的情况下，向陈某某发出《解除租赁关系通知书》，要求解除合同并收回商铺，具有法律依据，原审法院据此判令支持了林某某要求确认上述《商铺租赁合同》已经解除，并要求陈某某交还场地、支付租金和滞纳金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。至于林某某有无向广州市番禺区某村经济合作社支付租金的问题，与本案分属两个不同法律关系。陈某某以林某某没有向广州市番禺区某村经济合作社支付租金为由，上诉认为其有权拒绝向林某某支付租金缺乏理据，本院不予采信。

至于陈某某二审中提交的证据，由于证据1和证据7并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳；而陈某某所提交的证据2、3、4、5、6、8、9均为复印件，没有提供原件核对，且林某某不认可上述证据的真实性，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第78条规定，上述证据在本案诉讼中均不得作为认定事实的根据，本院亦不予采纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈某某的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费150元由上诉人陈某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张怡

代理审判员　　余盾

代理审判员　　张艳

二〇一四年七月十四日

书　记　员　　张辉