近年来，二手房交易在我国房地产市场空前活跃，但由于市场不规范、买卖合同双方当事人法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断，已成为亟待解决的社会问题。二手房是相对于开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰，经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。由于二手房范围较大，本文从买受人角度总结在签订二手房（商品法）买卖合同需注意的事项。

        一、需要审核二手房买卖合同当事人的主体资格

 1、合同当事人的主体资格

         买卖双方都必须具有相应的民事行为能力和民事权利能力。在不损害其利益的前提下，无民事行为能力和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人，可按法定代理处理。

  2、买受人的主体资格

        对于买受人而言，购房前应确保自身符合购房条件，是否拥有购房资格，是否属于家庭二套房，社保和个税缴纳的情况。需要按揭购房的，还需要审核自己的征信情况是否存在无法贷款的情况。

  3、房屋共有状况

         共有房屋出售需全体共有人同意。按共有房屋的状态可分为登记共有和法定共有。因登记共有的共有人明确记载在房屋产权证上，买受人核对出卖人身份证与房产证上的房屋所有权人一致后，直接同房屋权利人即全体共有人签订房屋买卖合同即可避免共有房屋无权处分的风险。我国房屋采取记名登记制度，但由于家庭、婚姻、继承等法律关系，登记在个人名下的房屋可能法定属于多人共有。买受人应当要求出卖人声明房屋是否存在法定共有权人，如果出卖人隐瞒事实，因共有权人主张权利导致合同无效、被撤销或解除的，出卖人应当赔偿买受人，合同中应约定赔偿的数额或损失的计算方式。

 二、需要审核房屋的状况

  1、产权状况

         确认房屋产权归属，查看出卖人的房产证并到房管部门查询产权证的真实性，核对出卖人身份证与房产证上的房屋所有权人是否一致，要求出卖人对所出售的房屋未被司法机关查封、未列入拆迁公告范围、未被国家征用、无权属争议等权利瑕疵做出担保或声明，并保证不得将房屋再次转让、赠与或以其他方式处分给第三人，以尽最大努力维护自身的权利。

       2、房屋的勘察

       做好购房前的调查工作，房屋实际面积与登记面积是否一致，房屋是否面临拆迁，防范因新的市政规划影响房屋的周边环境、采光、通风等，买受人还应了解房屋内居住人员的情况，判断其对房屋买卖合同生效后的履行是否存在移交障碍，并在合同中对出卖人虽交付钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿作出约定。

       3、房屋质量问题

        买受人应注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏，尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等，并将看房结果形成记录，由双方签字确认，通过合同约定买受人在某些房屋质量问题的合同解除权及要求赔偿损失的权利。

         4、房屋使用年限、居住使用年限与办理产权证年限

        普通商品房的使用年限为70年，但由于种种原因，即使房屋还很新，使用年限可能已大打折扣，买受人应注意还剩的房屋使用年限。居住使用年限与办理产权证年限不同，影响税费负担比例的是办理产权证年限，故签约时买受人要注意区分居住使用年限与办理产权证年限。

         5、房屋是否已存在抵押

        买卖设有抵押的房屋需征得抵押权人的书面同意或清偿债务解除抵押关系后方可进行交易过户，否则抵押权人可以未征得其同意为由请求确认买卖合同无效。为保障买受人的权益，在合同中可约定因房屋抵押问题导致房屋无法过户交易或造成买受人损失的，可以追究出卖人的违约责任。

          6、房屋是否已设定租赁

        6.1承租人有优先购买权:如果房屋已出租，则需要出卖人提供承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明，否则承租人有权以侵犯优先购买权为由向法院主张买卖行为无效。

        6.2买卖不破租赁:房屋所有权发生转移，原有的租赁合同在租赁期限内对新的购房人继续有效，这对为自己居住而买房者来说会造成较大影响，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，且在交房时也可能产生不必要的纠纷。故买受人在购房时要认真核查租赁合同的期限、主体等信息，提前与承租人沟通，并约定影响房屋交付或承租人要求优先购买权时，出卖人应承担违约责任。

      三、房屋抵押贷款赎契问题

       交易房屋若存在银行抵押贷款，则银行对该房屋享有抵押权。通常的处理方法是出卖人先将银行贷款还清，即赎楼，将设在房屋上的抵押权解除，然后买受人再向银行贷款支付剩余房款，办理产权过户手续。赎楼是出卖人的责任，但出卖人如果需要使用买受人的首付款用于结清房贷，一定要在合同中约定专款专用，并陪同出卖人办理结清贷款、涂销抵押手续，以免首付资金被挪用，而银行贷款未还，且在合同中还应约定解抵押出现障碍后的处理方式。