近年来，二手房交易在我国房地产市场空前活跃，但由于市场不规范、人们法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断，已成为亟待解决的社会问题。二手房是相对于开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰，经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。本文结合相关法律规定和二手房交易的实践，就如何签订买卖合同问题提出一些建议，供买卖双方参考。

       1、如何约定付款方式

       买受人在订立合同时应约定出卖人收款账户，付款时直接打入约定账户；如果没有约定账户，又遇到出卖人拖延接受付款的情况，买受人要通过录音录像、发书面催告函、提存款项、通知中介将该情况备案等方式留存证据。

       1.1一次性付款：适用于买受人资金充足，出卖人信誉良好且房屋产权没有瑕疵的情形，如若采用可保留一定金额的交房保证金，待房屋办理完毕产权证、实际交房当天再退还保证金。

      1.2分期付款：定金和首付款存在风险，可对该笔款项进行银行监管或公证提存。

       1.3银行按揭贷款：大部分买受人采用商业银行贷款或住房公积金贷款，买受人需另外承担评估费、按揭费、保险费、银行利息等费用；

       1.3.1贷款不足：对于资金有限，需要足额贷款的买受人，若银行贷款不足，可能将面临支付不能，会直接导致买卖合同履行不能，需要向出卖人承担违约责任。因此，购房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围。

       1.3.2银行拒贷：一般是个人资信问题或买受人的收入过低，银行评估后认为不能按时还款，因而拒贷。

       1.3.3申贷失败后的处理方式：一是继续履行：买卖双方可以加付首付、更换其他银行等金融机构再次申请贷款、延长贷款期限等方式变更合同后继续履行合同；二是约定因政策或银行原因按揭不能或贷款不足时，房地产买卖合同解除，双方互不承担违约责任，但出卖人因合同履行花费的合理支出由买受人承担。

       2、如何约定房屋的交付：

       2.1交付日期：合同应明确房屋交付的具体日期。

       2.2交付标准：对于约定房屋交付的标准是“现状”，因缺少可参照的标准，等于没有约定。因此，对“现状”应尽可能详细地列明清单，房屋内较为贵重的设备、设施、电器、家具等应注明附属设施的价款，必要时可附上照片，并约定实际交付与合同约定不符的违约责任。

       2.3“交钥匙”与“交房”：两者非同一概念，交钥匙不等于交付房屋，出卖人虽已交钥匙，但因租赁关系或共有关系，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付的情况时有发生，故应明确约定出卖人全面履行交房的义务及违约责任。

       2.4一并交付的物品：房屋钥匙，门禁卡，信箱钥匙，水电气卡、有限电视卡。交接时，出卖人应协助买受人与物业管理公司签订物业管理服务合同，办理相关变更手续。

        2.5交房保证金：为避免交楼前出卖人存在拖欠费用、缺失附属设施等现象，可将付款方式与交房情况结合，签订交房保证金协议，留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付，否则可对保证金进行抵扣。

        2.6恶意损坏行为：房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修，如经鉴定非自然损坏而系人为破坏，由此产生的修复费用及评估费用均应由交付义务方承担。

       3、合同的生效

       当事人双方签订买卖合同，一般自成立时生效。

      3.1合同可约定生效的条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。如果当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

       3.2合同可约定效力附期限，附生效期限的合同，自期限届满时生效。

       4、合同的变更与转让

        二手房买卖合同签订之后，在履行完毕之前，双方都可以协商一致对合同进行变更。变更的内容包括交房日期、付款日期、付款方式、办理过户的日期、房屋质量标准、附属物的归属等内容。对于重要的变更事项和通知尽量不要只以短信、微信、电话形式发出,而以规范的书面形式发出，形成书面文件。当事人一方经对方同意，也可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

  5、 合同的解除

       合同成立后，经双方协商一致，可以解除买卖合同。双方也可约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在出卖人迟延履行主要合同义务的情况下，买受人应先提出要求履行的催告，并给予合理的履行期限，若径行提出解除通知的，很可能构成违约。如果合同中未约定解除条件的，按照法律法规有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

       （1）因不可抗力致使不能实现合同目的：不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不能避免、无法克服的事件，如房屋灭失。

       （2）在履行期届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务的：比如出卖人明确告知买受人房屋不出售。

       （3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：比如出卖人经催告后再相当长一段时间仍未办理过户手续。

        （4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。

        6、买卖双方共同担负的义务

        凡是需要双方配合才能完成的合同事项，比如：办理资金监管、办理网签备案、办理过户登记、办理税收缴纳，买受人均需要认真配合履行，否则会导致自己没有履行共同义务中的己方义务，构成违约。

        7、出卖人的协助义务

        房屋买卖合同中应约定出卖人的配合义务，列明出卖人需提供的资料清单，包括但不限于身份证、户口簿、结婚证等材料，并明确约定出卖人延期或者拒绝提供材料导致买受人超出贷款审批期限或贷款不能的法律责任。

       8、定金条款表述与适用

        “定金”与“订金”，能发生双倍返还的为“定金”。若约定“订金”，则在一方违约时，不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确，字面及解释均应符合法律规定的形式，避免合同与收据对“定金”表述不一致性。买受人如想防止出卖人毁约不继续交易，可充分利用定金法则或约定高额违约金，提高出卖人的违约成本。

        9、中介机构

        房地产中介服务属于居间服务性质。中介机构应具备两证：一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理部门颁发的中介代理资质证书。在中介机构的组织下，买受人应与出卖人直接协商房屋价款。买受人需要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定，并把相关费用标准形成书面文件，由三方予以确认。中介以促成买卖双方交易成功作为收取佣金的前提。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。可见，如果房屋交易没有完成，中介公司不应当要求支付报酬，但是可以要求支付必要费用。

        10、延期交房

        10.1若出卖人不能按期交房，允许出卖人在宽限期三个月内交房，但宽限期内出卖人应承担违约责任，从合同规定的交房期到实际交房日按总房价的万分之五计算违约金。

       10.2宽限期后，出卖人仍不交房，则买受人有权解除合同，要求出卖人返还购房款及利息并支付违约金，或者合同继续履行，出卖人支付违约金直至房屋交付之日止

       11、税费负担

        二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，明确交易税费的金额对买受人来说显得尤为重要。现阶段，税费主要有营业税、个人所得税、契税、印花税、城建税、教育附加费、房产税、交易管理费等。法律虽规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，买卖双方应明确税费政策变更后合同履行的问题，比如解除合同，或税费由某一方承担，或者税费由双方按比例共同承担。合同中还应将税费的预计金额列明，以免与中介告知的金额相差甚远。与税费负担相关的房屋的面积大小、办理产权登记时间长短、自用年限是否满5年或2年、出卖方家庭成员名下住房情况、是否有本地户口、标的房屋原始购买发票是否保留等因素都可能使得契税的税率发生变化，买受人都应事先核实清楚。

      12、房屋的风险责任

       买受人可约定房屋毁损、灭失的风险自买受人实际占有、使用该房屋之日转移给买受人。

       13、违约责任

       二手房买卖履行过程中的违约现象种类较多，比如延期交房、延期付款、延期办理过户手续、房屋质量、税费问题等等，有的是根本违约，有的只是一般违约，但也影响对方的权益。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。

       13.1根本违约：合同中可约定守约方有权解除合同、按日收取违约金或依据本合同请求法院强制履行；

       13.2一般违约：合同生效前可按定金罚则处理，合同生效后可约定一定比例的违约金或按照总房价的日万分之五承担违约责任。