近年来，二手房交易在我国房地产市场空前活跃，但由于法律不健全、市场不规范、人们法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断，已成为亟待解决的社会问题。二手房是相对于开发商开发销售的商品房而言，是指房地产产权交易市场中产权明晰，经过一手买卖之后再行上市的房屋，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。本文从买受人的角度，总结出在二手房买卖合同中需要注意的问题，以供参考。

       1、对特殊事件的声明

       对于价格低于平均价的房屋要多审查，与物业管理处、派出所、邻居等了解房屋使用情况，避免误买曾发生过刑事案件或其他治安案件的房屋。买受人应要求出卖人声明该房屋未放生过任何异常事件，不会导致买受人做出错误的判决，如果出卖人恶意隐瞒事实，买受人有权以欺诈为由要求解除合同并由出卖人承担违约责任。

       2、假离婚

      在限购城市为了取得购房资格常有假离婚的现象发生。买受人夫妻在民政部门办理离婚手续在法律层面已经是“真离婚”，如其中一方因为某些原因不愿复婚，则会给另一方带来财产和精神的双重损失。

        3、假赠与

       部分买受人为规避税费，将房屋交易改为赠与，但赠与和买卖是两种不同的法律关系。对于买受人来说赠与无法办理银行贷款，若发生质量问题，不受保护，且赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任。如果出卖人因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，“假赠与”的房屋也可能被法院追回。
       4、私下交易暂不过户

       房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。出卖人如果利用产权登记人的身份重新换发新证，并另外私下买卖、抵押则对买受人的利益损害极大；或者出卖人由于债务纠纷，该房屋也可能会被法院查封拍卖偿债。虽然变通做法可以补充签订借款协议，并办理房屋抵押登记，防止出卖人违约，但最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。

       5、借名购房

       由于限购、限贷等政策限制，不少买受人会选择以亲戚朋友的名义购房，即借名购房。鉴于实践中经常出现被借名方因房价涨幅过高心理失衡而不配合出售、索要高价补偿等情形，买受人与被借名方务必要签订产权确认书以明确实际产权人、名义产权人、房屋出资等特殊内容。对于被借名者来说，也存在另行购房资格及贷款受限及实际买受人逾期还款自身信用受到影响的情况，应予充分考虑。

       6、阴阳合同

       在房价和税率居高的情况下，很多二手房买卖的当事人通过签订“阴阳合同”的为方式来逃避溢价部分的税款，“阴合同”为双方真实意思表示的合同，“阳合同”用于登记备案，其成交价比“阴合同”低，从而达到避税目的。随着现在楼价上涨过快，出卖人发现对自己有利时可能会见利忘义，以“阳合同”违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“恶意串通、损害国家利益”为由要求确认合同无效，买受人因此将面临合同被撤销的风险。故为促进房屋交易的达成，买卖双方应尽量避免因阴阳合同而造成买卖合同无效。

         7、资金监管

        房屋除按揭贷款设有一般银行抵押外，可能还存在民间借贷抵押，即多重抵押房屋，买受人若直接向出卖人支付定金或首付款后，出卖人无资金注销抵押甚至房屋因出卖人其他债务被查封，可能会导致买受人房钱两空的情形。买受人有必要要求定金和首期款通过独立的第三方或银行进行监管，约定在交易中心完成递件手续、房管部门出具新房产证后，再划转到出卖人账户上，以避免资金风险，且注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。

        8、赎楼

        交易房屋若存在银行抵押贷款，则银行对该房屋享有抵押权。通常的处理方法是出卖人先将银行贷款还清，即赎楼，将设在房屋上的抵押权解除，然后买受人再向银行贷款支付剩余房款，办理产权过户手续。赎楼是出卖人的责任，但出卖人如果需要使用买受人的首付款用于结清房贷，一定要在合同中约定专款专用，并陪同出卖人办理结清贷款、涂销抵押手续，以免首付资金被挪用，而银行贷款未还，且在合同中还应约定解抵押出现障碍后的处理方式。

        10、故意超贷风险

         “超贷”是指买卖双方虚签价格高的买卖合同用于买受人向银行申请超过真实房价正常额度的贷款。这样的合同因“恶意串通、损害银行利益”而无效。若银行在审查时有证据表明贷款申请人“故意超贷”，则会拒绝买受人的贷款申请，买受人要面临支付虚假报高房价部分契税的额外支出及银行不予贷款、出卖人不予退还虚假报高房款的风险。因此，为保证交易安全，买卖双方应严格按照规定申请按揭贷款，避免通过违规手段获取贷款。

        11、延期交易

        根据国家政策，二手房交易由于性质及年限不同都有不同的优惠政策，其中增值税以2年为界限，个人所得税以5年为界限。因此出现买卖双方约定延期办理过户手续的现象，但选择延期交易就意味着相当长的一段时间内房屋未办理过户手续，如果政策发生变化，房价上涨，出卖人则可能愿意支付违约金而不出售房屋。

       12、提前入住

       买受人在办理完过户手续之前，提前入住存在很大风险，尤其是买受人提前入住对房屋进行装修。故，在合同中可约定不能继续履行合同时房屋的使用费。对提前装修可约定：买卖双方办理房屋交接之日，买受人可自行决定对房屋进行装修；若由于出卖人违约导致合同被确定无效或解除，出卖人除承担相应违约责任之外还应当赔偿买受人支付的一切装修费用；如买受人违约导致合同无效或被解除的，买受人除承担相应的违约责任之外，自行装修所支出的所有费用由买受人自行承担。

        13、假公证委托

        公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。有些不法人员将其租赁或借住的房屋出售，办理假的公证委托书，以达到出售房屋领取房款的目的。为避免此类情况的发生，买受人应直接与房屋权利人签订买卖合同。如果有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人代为办理。

        14、转让查封的房屋

        查封的房屋不能办理过户手续，还有被变卖、拍卖的可能。出卖人在明知房屋被法院查封的情况下仍与买受人签订买卖合同，导致买受人不能办理过户手续，责任应当由出卖人承担。但也存在出卖人以虚假债务恶意致使房屋被法院查封，让过户期间的房屋交易终止，买受人应提前约定此种情况的违约责任。

        15、原出卖人去世

       有遗嘱的按遗嘱；没有遗嘱的按法定继承，全部法定继承人为房屋的按份共有人。在所有继承人订立分家析产协议并公证后，买受人再与其办理买卖手续，避免继承人身份不确定、房屋权属不清晰的房屋买卖合同